Bo vikend na Hrvaškem še dobra naložba?
Zadnjih nekaj let so nepremičnine na Hrvaškem veljale za dobro, in kot se je izkazalo po zadnjem cenovnem bumu, celo odlično investicijo. Cene nepremičnin so od leta 2015 do sredine letošnjega leta v povprečju zrasle za 80 odstotkov. Zelo dober donos! Kakšne so napovedi? Trg se ohlaja in evforija pojenjuje. Bodo nepremičnine tudi v prihodnjem letu še vedno dobra investicija za slovenske podjetnike? Preverili smo za vas.
Cenovni bum zadnjih treh let
Vsesplošni nepremičninski bum po Evropi se je na Hrvaškem v zadnjih letih dodatno potenciral s sprejemom evra in vstopom v schengensko območje na začetku letošnjega leta. Veliko kupcev iz bližnjih dežel (Avstrija, Bavarska, Severna Italija, Madžarska, pa tudi Poljska, Češka in Slovaška) je povpraševalo po nepremičninah na Hrvaškem, pravi nepremičninski strokovnjak Damjan Damjanovič iz nepremičninske agencije D 5 Ing: 
Cene novogradenj so rasle od okvirnih 3.500 evrov na kvadratni meter v letu 2019 pa do presenetljivih 6.000 evrov in več v letu 2022 za destinacije, ki niti niso bile ekskluzivne oziroma edinstvene.«
Na kaj morate paziti, če kupujete nepremičnino na Hrvaškem
Kje smo s cenami danes?
V letu 2023 se je situacija s prodajo nepremičnin umirila, povpraševanje se je vrnilo v prejšnje okvire. Zaostrile so se finančne politike držav in bank, denar je postajal vse dražji. Kreditni aranžmaji pa so jenjali, pojasnjuje Damjanovič: »Logična posledica je bila umiritev trga. Rast cen nepremičnin se je ustavila. V letošnjem letu se čuti stagnacija cen pri novogradnjah. Pri nepremičninah, grajenih pred letom 2015, pa je čutiti celo rahel upad prodajnih vrednosti na kvadratni meter nepremičnine.«
Danes se novogradnje na atraktivnejših lokacijah (mestna jedra, bližina plaže, bližina infrastrukture, bližina marine, bližina znanih turističnih destinacij) prodajajo v cenovnih okvirjih od 5.500 do 6.500 evrov za kvadratni meter, razlaga Damjanovič: Ko se lokacija takšne nepremičnine oddaljuje od naštetih, pa se tudi vrednosti spuščajo do 4.000 evrov na kvadratni meter.«
Glede prodaje rabljenih nepremičnin je trenutno stanje na trgu malo boljše, saj se pri tovrstnih prodajah cena prilagaja tržnim razmeram bolj fleksibilno, pravi Damjanovič: Navadno gre za trenutno potrebo prodajalca. Ta se je v prisotnosti pravega kupca pripravljen pogajati za nastavljeno ceno.« Tako se oglaševana cena po njegovih besedah spusti tudi za 10 odstotkov ali več.
V tej kategoriji nepremičnin pa imajo poseben status nepremičnine na lokacijah večjih turističnih kompleksov iz 70. in 80. let prejšnjega stoletja, denimo Mareda, Červar-Porat, Barbariga, našteva Damjanovič: Tam so cenovni okvirji prodaje še nižji, saj lahko do svoje nepremičnine pridete že za 1.600 evrov na kvadratni meter in navzgor, odvisno od pozicije nepremičnine, urejenosti in tekočega vzdrževanja objekta. Te nepremičnine so glede na projektno zasnovo nižjega standarda, vendar ponujajo vse osnovne pogoje, ki jih uporabnik potrebuje za dopustniško bivanje na morju.«
Za bolj prestižne nepremičnine, za katere je treba seči malo globlje v žep, je povpraševanje relativno konstantno, pravi Damjanovič: To so specifični kupci, ki morajo vedno seči malo globje v žep ter temu primerno oblikujejo tudi svoje potrebe in želje.«
V Istri se cene za hišo z dvema spalnicama, dnevno sobo, jedilnico in drugimi spremljajočimi prostori začnejo pri 400.000 evrih in se vzpenjajo vse do 800.000 evrov, glede na ekskluzivnost objekta, lokacije in bližine morja pa tudi do milijona in več. Nekatere vile z vso infrastrukturo, dodatnimi pomožnimi prostori, fitnes delom, bazenom in nekaj več zemljišča od standardnega za enodružinske hiše dosežejo tudi ceno dva milijona ali celo več, dodaja Damjanovič.
Kako lahko slovensko podjetje kupi nepremičnino na Hrvaškem?
Če želite, da nepremičnino kupi vaše podjetje, in ne vi kot fizična oseba, je postopek nekoliko bolj zapleten. Slovensko podjetje namreč ne more kupiti nepremičnine v Republiki Hrvaški. Najprej morate pri sosedih ustanoviti podjetje ali podružnico, pojasnjuje Krnić: »Najpogostejši obliki odprtja podjetja sta j. d. o. o. ali d. o. o., za ustanovitev podjetja pa je zelo pomembna pridobitev OIB – osebne številke.«
Kaj bo s cenami v prihodnjem letu?
Vprašanje, kaj se bo dogajalo s cenami nepremičnin na Hrvaškem v prihodnjem letu, najbolj zanima prihodnje vlagatelje, ki čakajo na padec cen in dober zaslužek, izpostavlja nepremičninski posrednik Nenad Krnić iz nepremičninske agencije Kormoran Nekretnine.
Nadaljnje izjemne rasti cen nepremičnin, ki smo jim bili priča v zadnjih letih, nikakor ne gre pričakovati. Podatki Eurostata sicer kažejo, da je Hrvaška država z največjim skokom cen stanovanjskih nepremičnin. Od aprila do junija so se stanovanjske nepremičnine pri sosedih v primerjavi z enakim obdobjem lani podražile za 13,7 odstotka. A trg se, kot smo že omenili, ohlaja, hkrati pa ni pričakovati niti bistvenih padcev.
Pod predpostavko, da ne bo velikih tržnih šokov zaradi vojn, inflacije in migracij, bodo cene v prihodnjem letu po vsej verjetnosti podobne letošnjim, meni Krnić, ki pa vseeno pričakuje manjšo korekcijo: Trenutno so cene novogradenj in starejših nepremičnin enake ali vsaj podobne, kar ni vzdržno, in v tem segmentu se pričakuje korekcija.«
Glede na dejstvo, da gradnja nepremičnin poteka v nezmanjšanem tempu, je pričakovati, da se bodo ob zmanjšanem povpraševanju tudi cene novogradenj začele postopoma nižati, predvideva Damjanovič. A bistvenega znižanja vsaj v trenutno znanih pogojih ne pričakuje: Tudi vrednosti surovin in gradbenega materiala se ne zmanjšujejo bistveno in ostajajo na ravneh, ki so se formirale po znanih družbeno-političnih pretresih.«
Toda kljub morebitnim manjšim popravkom v prihodnjem letu se dobre nepremičnine vedno prodajajo, ne glede na rast ali padanje cen, poudarja Krnić in dodaja: Kupci vedno povedo, da je lokacija eden najpomembnejših kriterijev pri izbiri nepremičnine.« Nepremičnine na dobrih lokacijah bodo vedno držale ceno in pri teh po njegovem mnenju lahko pričakujemo celo rahlo rast cen.
Kako je z davki na Hrvaškem?
Pri rabljenih nepremičninah oziroma starogradnjah kupec plača 3 % kupnine, pri novogradnjah pa investitor plača DDV (davek na dodano vrednost) v višini 25 %. V Sloveniji je davek pri nakupu vedno obveznost prodajalca.
Če boste nepremičnino kupili in jo potem prej kot v dveh letih prodali, je stopnja dohodnine od odsvojitve nepremičnine 20 %. Od izračunanega zneska dohodnine se obračuna tudi doplačilo dohodnine, če je predpisana za mesto ali občino, v kateri je prijavljeno stalno ali začasno prebivališče.
Je še manevrski prostor za dober biznis?
Da je bil nakup nepremičnine na Hrvaškem v zadnjih osmih letih dobra investicija, je jasno. Pravo vprašanje je, v kaj investirati danes, da bo investicija smiselna oziroma optimalna, opozarja Damjanovič: To je odvisno od pričakovanj investitorja in njegove opredelitve, čemu bo nepremičnina namenjena; ali bo to nakup za lastne potrebe ali pa za oddajanje oziroma trženje kapacitet.«
Dodaja, da se slovenski podjetniki na Hrvaškem praviloma usmerjajo v nakupe zemljišč za izgradnjo večstanovanjskih objektov ali v nepremičnine, ki so privlačne zaradi svoje lokacije oziroma zaradi faze gradnje za razširitev.
Vsekakor so vse investicije v kapacitete, ki so namenjene oddajanju v turistične namene, smiselne, saj vse, kar ponudite trgu, kot pravi Damjanovič, hitro najde svoje stranke: Trg se je z uporabo oglaševanja prek interneta močno povečal. Predvsem pa je trženje in navsezadnje tudi upravljanje zaradi platform, kot sta Booking in AirBNB, zelo preprosto.«
Navadno so take kapacitete zasedene od maja do oktobra, na privlačnejših lokacijah pa tudi dlje časa. Tako zagotavljajo zadovoljiv izkupiček, ki pokriva tekoče vzdrževanje in vzdrževanje višjega standarda, pa tudi zastavljeno investicijo.
Na splošno so pri sosedih najbolj prodajana stanovanja ali apartmaji v velikosti do 65 kvadratnih metrov, ki imajo eno ali dve ločeni spalnici, dnevno sobo z jedilnico in druge spremljajoče prostore ter po možnosti večji balkon ali teraso, navaja Damjanovič. Krnić opaža, da se brez težav prodajajo stanovanja v razponu do 200 tisoč evrov, dražja pa počasneje. Hiše se prodajajo v razponu do 400 tisoč evrov, nad to ceno pa se trg umirja. Cene zemljišč se gibljejo od 120 do 300 evrov na kvadratni meter in več.
Kako je razdeljen nepremičninski trg na Hrvaškem
Hrvaški trg nepremičnin je razdeljen na območja in cene nepremičnin, ki se bistveno razlikujejo glede na lokacijo, pojasnjuje Damjan Damjanovič:
Sorodni prispevki
