Stanovanje brez dediščine: 6 poti, ki dejansko delujejo

Za številne mlade je lastno stanovanje danes vse bolj oddaljen cilj. Cene nepremičnin rastejo hitreje kot plače, krediti so dragi, ponudbe pa primanjkuje. Brez pomoči staršev ali dediščine marsikdo sploh ne vidi poti do prvega doma.

A obstajajo tudi manj očitne, alternativne rešitve. Predstavljamo 6 idej, ki lahko mladim pomagajo do prvega doma.

1. Podjetništvo namesto plače

Če hočeš v današnjem času normalno živeti in si privoščiti lasten dom, je edina realna pot podjetništvo, meni podjetnik in solastnik podjetja Taros Matjaž Nidorfer, nekdanji urednik revije Moje finance.

Ljubljanska stanovanja glede na plače še nikoli niso bila tako draga, kot so danes, piše Jurij Šimac v Financah. Izračunal je, da za nakup 60 kvadratnih metrov velikega stanovanja v prestolnici potrebujete 14 letnih plač. To pomeni 168 mesečnih plač in čisto nič drugega. Če upoštevate, da morate s povprečnimi plačami še živeti in plačevati položnice, boste za nakup stanovanja potrebovali 75 let, ugotavlja Nidorfer.

Kdor ne more računati na finančno pomoč staršev ali družine, je po besedah Nidorferja praktično obsojen na najemnino. »S tem takoj postaneš veliko bolj ranljiv,« opozarja. Če izgubiš službo ali zboliš, se hitro znajdeš v resnih težavah.

Na trgu prodajajte tisto, v čemer ste dobri, svetuje Nidorfer: »Zato je zelo pomembno, da mladi čim prej odkrijejo svoje talente in jih razvijajo.«

»Ne trdim, da je podjetniška pot lahka,« priznava Nidorfer. Pogosto je lažje študirati in slediti navodilom drugih, kot pa se samostojno podati na trg, kjer te čaka veliko negotovosti in izzivov. A kdor je pripravljen garati, se nenehno učiti in postati najboljši v svoji panogi, lahko doseže bistveno boljši finančni izkupiček – in lastno stanovanje ne postane več misija nemogoče.

Sporočilo je preprosto: kdor uspe ustvariti produkt ali storitev z visoko dodano vrednostjo, lahko svoje prihodke povečuje precej hitreje, kot če je njegov zaslužek odvisen zgolj od opravljenih ur. To je tudi eden od razlogov, zakaj nekateri podjetništvo vidijo kot eno od poti do hitrejšega ustvarjanja kapitala za nakup prvega stanovanja.

Tudi podatki kažejo dvojno sliko. Raziskava ameriškega Nacionalnega urada za ekonomske raziskave (NBER), ki temelji na davčnih evidencah, ugotavlja, da imajo podjetniki v povprečju strmejšo rast prihodkov. Pri 55 letih so njihovi povprečni letni prihodki znašali okoli 134 tisoč dolarjev, pri primerljivih zaposlenih pa okoli 79 tisoč dolarjev.

A pomembna je tudi druga plat medalje. Več kot polovica samozaposlenih zasluži manj od primerljivih zaposlenih, še ugotavlja raziskava. Podjetništvo torej ni zagotovilo za stanovanje. Je pa možnost za tiste, ki so pripravljeni sprejeti več negotovosti, graditi znanje in vztrajati dovolj dolgo, da se višja dodana vrednost pozna tudi pri prihodkih.

2. Drugi vir prihodkov: ena plača je pogosto premalo

Za večino mladih z običajnimi prihodki en vir zaslužka danes ni več dovolj, če želijo v prihodnosti kupiti stanovanje, opozarja psihologinja in direktorica operativnega poslovanja v podjetju Trenkwalder, Alenka Kraljič. Kot pravi, dodatno delo pri tem ni nujno znak pretirane ambicioznosti, ampak pogosto prilagoditev na realnost: cene nepremičnin so v zadnjih letih rasle hitreje kot plače.

»Brez večjih dedovanj ali druge finančne podpore je pot do lastne nepremičnine za številne mlade precej težja kot za generacije njihovih staršev,« poudarja Kraljičeva.

Podobno kažejo tudi tuje raziskave. Thomas Stanley, avtor knjige Sosed milijonar, je ugotavljal, da veliko premožnih posameznikov ne sloni zgolj na eni plači. Raziskava Deloitte med skoraj 23.500 pripadniki generacije Z in milenijcev pa kaže, da je finančna varnost ena njihovih glavnih skrbi. Britanska raziskava podjetja Vise je pokazala, da ima 45 odstotkov pripadnikov generacije Z že dodaten vir prihodkov, več kot tretjina pa celo več kot enega.

Najhitrejša pot do dodatnega zaslužka je po mnenju Kraljičeve pogosto znanje, ki ga posameznik že ima. To so lahko svetovanje, inštrukcije, pisanje strokovnih vsebin, računovodske storitve, fotografiranje, grafično oblikovanje, upravljanje družbenih omrežij, prodajne aktivnosti, promocije ali osebno trenerstvo.

Po njenem mnenju je za kakovost življenja ključna uravnoteženost med delom, zasebnim življenjem, prostim časom in počitkom. Zato svetuje postopno uvajanje dodatnega dela. Prvi koraki so lahko skromni: ena delavnica na mesec, nekaj ur tedenske pomoči pri prodaji ali dve uri inštrukcij na teden.

Dodatno delo zahteva veliko organiziranosti in discipline. Brez jasnih meja lahko hitro vodi v utrujenost, slabšo osredotočenost in nižjo učinkovitost, celo v izgorelost, opozarja Kraljičeva.

3. Skrito stanovanje: podstrešje, pritličje, garaža

Starejše nepremičnine, ki so potrebne obnove, niso vedno toliko cenejše, da bi jih bilo lažje kupiti in počasi prenavljati, pojasnjuje Matjaž Nidorfer. Je pa zanimivo, da se v marsikateri starejši hiši skriva potencialno stanovanje, na katero nihče niti ne pomisli. Njegovo podjetje Taros je v zadnjem času tako prenovilo že dve podstrešji.

Neizkoriščeno podstrešje, na katerega prej nihče ni pomislil, je po Nidorferjevih besedah skrivalo 70 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Ljubljani. Potrebna je bila sicer zelo temeljita prenova, ki je naročnika v tem primeru stala okrog 200 tisoč evrov. Toda če pogledamo stanje na trgu, lahko hitro ugotovimo, da stanovanje primerljive kvadrature stane precej več – tudi več kot 350 tisoč evrov. To je torej že občuten prihranek.

Podobna stanovanjska skrivališča, opaža Nidorfer, je mogoče najti tudi v pritličnih prostorih, ki so bila v hišah iz sedemdesetih in osemdesetih let namenjena garažam in drugim servisnim prostorom. Tudi ti prostori imajo pogosto dovolj kvadrature in primerno lego, da bi jih bilo mogoče s pametno preureditvijo spremeniti v stanovanje.

Razlog, da se takšne rešitve izplačajo, je preprost: graditi na novo ali kupiti novo stanovanje je danes izjemno drago. Nejc Hrnčič iz podjetja Brilosa je za Bloomberg Adria povedal, da strošek gradnje na neto kvadratni meter v Sloveniji presega 2.500 evrov. Prodajne cene novogradenj pa se gibljejo med 3.000 in 3.500 evri na kvadratni meter, ne glede na regijo.

Prenova obstoječega, a neizkoriščenega prostora, podstrešja, kleti ali nekdanje garaže je zato lahko bistveno cenejša pot do lastnega doma kot nakup ali gradnja na novo.

Za marsikoga je torej prva nepremičnina lahko že pred vrati doma – le da je še ni opazil.

4. Dlje od avtoceste: nižja cena za več vožnje

Nepremičnine so drage zlasti v bližini urbanih središč in avtocestnih priključkov. Razliko lahko opazite takoj, ko se odpeljete le malo dlje od mesta, vsaj 15 minut stran od avtoceste, dodaja Matjaž Nidorfer. Tam se začenjajo ugodnejši nakupi.

Podobno razmišlja tudi nepremičninski strokovnjak Daniel Lovšin iz nepremičninske agencije Casabela: po pol ure vožnje iz urbanih središč se najde marsikaj. Slabost je seveda vsakodnevna vožnja, a cene so lahko tudi za polovico nižje.

Številke to potrjujejo. V Ljubljani so stanovanja med najdražjimi v državi in lahko stanejo tudi okoli 55 odstotkov več na kvadratni meter, kot znaša državno povprečje. Medtem ko cena kvadratnega metra v prestolnici že presega 5.000 evrov, je v bolj oddaljenih, ruralnih območjih Slovenije državno povprečje rabljenih stanovanj preseglo 3.000 evrov za kvadratni meter. V marsikateri manj urbani regiji so cene še precej nižje od tega povprečja, poroča Svet24.

Razlika se vidi tudi pri novogradnjah. V okolici Ljubljane, le dvajset minut vožnje od mesta, je na primer mogoče najti novo trisobno stanovanje s 100 kvadratnimi metri za okoli 365.000 evrov. V Ljubljani smo jih na portalu Nepremičnine.net našli tudi za 600 pa do več kot 700 tisoč evrov.

Zanimivo je tudi, da bližina dobre prometne povezave sama po sebi dviguje ceno. Splošno pravilo na nepremičninskem trgu kaže, da večje infrastrukturne izboljšave – nova cesta, predor ali avtocestni priključek – pogosto povzročijo od 10- do 30-odstotno rast cen nepremičnin v naslednjih letih, navaja portal Moja Dolenjska. To pomeni, da vsak dodaten kilometer stran od priključka, ki ga omenjata Nidorfer in Lovšin, zniža ceno kvadratnega metra.

5. Skupinski nakup: dve družini, ena rešitev

Vse pogosteje se mladi do lastnega doma ne podajo sami, temveč skupaj s partnerjem, sorojenci, prijatelji ali starši. Daniel Lovšin pravi, da je najpogostejša kombinacija starši in otroci, ki si v eni nepremičnini uredijo dve ločeni enoti.

Pogostejši postajajo tudi skupni nakupi zemljišč in gradnja dvojčkov ali dvostanovanjskih hiš. To je lahko ceneje kot nakup že zgrajenih ločenih stanovanj. Lovšin navaja primer: če bi dve družini kupovali vsaka svoje stanovanje, bi lahko skupaj plačali okoli 700 tisoč evrov. Dvostanovanjsko hišo, takoj vseljivo, a potrebno obnove, pa bi lahko dobili za 450 do 500 tisoč evrov: »Takšna hiša bi bila vseljiva takoj, vendar potrebna obnove, ki pa se je družini lahko lotita tudi postopoma.« Tako bi dve družini rešili stanovanjski problem za vsaj 200 tisoč evrov manj.

Zakaj takšnih primerov ni več? Lovšin težave ne vidi v pomanjkanju interesa, temveč v ponudbi. Iz vsake nepremičnine ni mogoče narediti dveh ločenih enot, primernih objektov pa na trgu ni veliko.

Pri skupnem nakupu je ključno zaupanje, opozarja Lovšin. Če kupujete z bratom, sestro, starši ali prijateljem, je treba vnaprej urediti lastništvo, stroške, uporabo prostorov, vlaganja v prenovo in možnost izstopa. »Če se že na začetku pojavlja dvom, je bolje, da se v tak nakup sploh ne podajo.«

6. Stanovanjski sklad: najem kot pot do prihranka

Mladi pogosto razmišljajo samo o nakupu, manj pa o javnih in tržnih najemnih stanovanjih Stanovanjskega sklada RS. A ugodnejši najem je lahko vmesna rešitev: če je najemnina nižja od tržne, lahko najemnik razliko nameni za varčevanje za prihodnji nakup.

Na razpise se lahko prijavijo polnoletni državljani Slovenije oziroma osebe s stalnim prebivališčem v državi, ob izpolnjevanju pogojev posameznega razpisa. Prednost imajo med drugim prosilci, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma ga nimajo ustrezno rešenega, znotraj teh skupin pa mlade družine, družine z otroki in mladi.

Stanovanja se oddajajo po posameznih projektih, ne enkrat na leto. V zadnjih dveh letih je bilo v posameznem izboru ponujenih od približno 50 do 180 stanovanj. Povpraševanje je veliko, posebej v Ljubljani in okolici, Mariboru z okolico ter na Obali.

Junija 2025 je bilo v ponudbi 110 stanovanj, Stanovanjski sklad RS pa je prejel 1.150 prijav. Februarja 2026 je bilo v ponudbi 76 stanovanj, prijav pa 1.461. Če je za posamezno stanovanje več prosilcev iz iste prednostne skupine, lahko odloči tudi naključni računalniški izbor.

Povprečne mesečne najemnine stanovanj Stanovanjskega sklada RS od 1. aprila 2026 znašajo 5,26 evra na kvadratni meter za javni najem in 8 evrov na kvadratni meter za tržni najem. To ni pot do lastništva čez noč, je pa ena od možnosti, kako zmanjšati pritisk najemnine in začeti ustvarjati kapital.