Nepremičnine: skoraj 2-krat višji donos kot v Ljubljani

Katere so top lokacije? Kakšne so cene zemljišč in napovedi cen v dveh regijah, ki vse bolj stopata v ospredje slovenskega nepremičninskega zemljevida – v Savinjski regiji in v Zasavju?

Medtem ko v Ljubljani cene nepremičnin podjetnike vse bolj odrivajo na obrobje, se na vzhodu države kažejo drugačni obeti. Savinjska in Zasavska regija ponujata kombinacijo, ki je v slovenskem prostoru postala prava redkost: dostopne cene, dobro infrastrukturo in razvojni potencial.

Lokacije in cene zemljišč: med 20 in 150 za m²

Po podatkih Agencije Nera, ki je certificirana nepremičninska agencija z izkušnjami v savinjski in zasavski regiji, so podjetjem trenutno na voljo predvsem zemljišča v Celju, Žalcu (Arnovski gozd) in Velenju.

»Velikosti parcel se gibljejo približno med 2.000 in 5.000 m², odvisno od lokacije in razpoložljivosti,«

navaja Anja Zeme iz omenjene agencije. Cene v Celju se po njihovih podatkih gibljejo med 60 in 120 evri na kvadratni meter, v Žalcu pa med 50 in 90 evri.

Daniel Angel Sauli iz KW Slovenija ponuja širši pregled. »V Savinjski regiji izstopajo Celje, Žalec in Velenje, kjer se ponudba vse bolj zbira v organiziranih poslovnih conah z razvito infrastrukturo. Cene v Celju in Žalcu kot najbolj iskanih lokacijah segajo do okoli 150 evrov na kvadratni meter, na sekundarnih lokacijah Savinjske regije pa med 40 in 80 evri.

V Zasavju, torej v Trbovljah, Zagorju in Hrastniku, prevladujejo predvsem večje, pogosto industrijske površine, ki ponujajo priložnosti za razvojne projekte in revitalizacijo obstoječih območij. Cene tam padejo med 20 in 60 evrov na kvadratni meter, odvisno od stopnje komunalne opremljenosti.

»Savinjska in Zasavska regija danes ponujata eno najboljših razmerij med ceno in donosnostjo v Sloveniji. Ključni premik pa bo prinesla 3. razvojna os, ki bo predvsem Velenje z obrobja postavila na zemljevid resnih investicijskih priložnosti,«

napovedujejo v KW Slovenija.

Pet priljubljenih lokacij

1. Celje

Sauli izpostavlja pet ključnih lokacij. Celje ostaja osrednje poslovno središče regije z neposredno povezavo na avtocesto A1, razvito logistiko in železniško infrastrukturo. Predstavlja varno izbiro za podjetja, ki potrebujejo takojšnjo operativnost.

2. Žalec

Žalec in Spodnja Savinjska dolina sta po njegovem mnenju eno najbolj dinamičnih območij, z dobro dostopnostjo in aktivnimi poslovnimi conami.

3. Velenje

Velenje izstopa kot ena največjih razvojnih priložnosti v Sloveniji. »Ključen prelomni moment predstavlja izgradnja 3. razvojne osi, ki bo Velenje neposredno povezala z avtocesto A1 in proti severu z Avstrijo. S tem bo mesto izgubilo status periferije in postalo bistveno bolj dostopno za večje investicije,« pojasnjuje Sauli.

4. Zagorje ob Savi

V Zasavju izstopa Zagorje ob Savi, ki zaradi bližine Ljubljane predstavlja stabilno izbiro za manjša in srednja podjetja.

5. Trbovlje

Trbovlje pa ponujajo predvsem razvojni potencial skozi »brownfield« projekte (gre za revitalizacijo nekdanjih industrijskih območij, ki so v Zasavju številna).

Anja Zeme potrjuje, zaradi česa so te lokacije privlačne:

»Ključni prednosti regije sta razvita infrastruktura in odlična dostopnost, predvsem preko avtocestne povezave Ljubljana–Maribor ter železniškega omrežja.

Najbolj iskane lokacije so v urejenih poslovnih conah, ki podjetjem omogočajo preprost dostop, logistično učinkovitost in hitro realizacijo projektov.«

Zasebne nepremičnine: cene nižje, donos višji

Trg stanovanjskih nepremičnin v obeh regijah ostaja bistveno ugodnejši kot v Ljubljani. V Celju se cene stanovanj višjega razreda gibljejo med približno 2.200 in 3.200 evri na kvadratni meter, pri najboljših novogradnjah tudi več.

V Žalcu so nekoliko nižje, med 2.000 in 2.800 evri. Velenje ponuja še ugodnejši vstop, s cenami med približno 1.800 in 2.600 evri, vendar z izrazitim potencialom rasti.

V Zasavju so cene še nižje, med 1.500 in 2.200 evri na kvadratni meter. Poseben segment predstavljajo turistične lokacije, kot je Logarska dolina, kjer cene premium nepremičnin dosegajo 4.500 evrov in več.

Prav razmerje med ceno in donosnostjo te regije ločuje od prestolnice.

V Ljubljani se donosnost najemnih nepremičnin pogosto giblje med 3 in 4 odstotki, v Savinjski in Zasavski regiji pa med 4 in 7 odstotki. Razlogi: nižje nakupne cene in stabilno povpraševanje po najemu. Pomemben je tudi vidik dostopnosti – Celje je časovno primerljivo dostopno kot številna predmestja Ljubljane, razlika v cenah pa ostaja velika.

KW Slovenija: »Kapital danes išče učinkovitost – prav to pa ponujata Savinjska in Zasavska regija. Nižji vstopni stroški ob stabilnem povpraševanju ustvarjajo pogoje za nadpovprečne donose, zlasti na lokacijah, ki bodo pridobile z novo infrastrukturo.«

Recept za investitorje: ključ je priprava pred nakupom

Podjetja lahko zemljišča pridobijo z nakupom na trgu ali prek občinskih razpisov in poslovnih con. Na voljo so tudi možnosti najema in različne oblike sodelovanja z lokalnimi skupnostmi. Investitorjem so na voljo tudi razpisi Slovenskega podjetniškega sklada, financiranje prek SID banke ter občinske in evropske spodbude.

Ti instrumenti so praviloma vezani na izvedbo investicije in pridobitev ustreznih dovoljenj. Sauli ob tem opozarja na pomembno dejstvo, ki ga investitorji pogosto spregledajo:

»Največji strošek investicije ni zemljišče, temveč gradnja, komunalno opremljanje in prilagoditev objekta dejavnosti.«

Pred nakupom je zato nujno preveriti urbanistične pogoje, komunalno opremljenost in možnosti pridobitve gradbenega dovoljenja. »Neustrezna priprava lahko investicijo bistveno podraži ali celo ustavi.«

Kako se bodo cene gibale v prihodnje

Anja Zeme iz Agencije Nera napoveduje zmerno rast cen. »V prihodnje pričakujemo zmerno rast cen, saj povpraševanje po poslovnih zemljiščih še vedno presega ponudbo. Na rast cen vpliva tudi draženje nepremičnin v večjih mestih, kot je Ljubljana.«

Sauli dodaja:

»Pričakujemo umirjanje rasti cen, ne pa njihovega padca.

Ključni dejavnik ostaja razmerje med ponudbo in povpraševanjem, kjer omejena gradnja še naprej ustvarja pritisk na trg,« pojasnjuje. Trg bo bolj selektiven in odvisen od lokacije. Največji vpliv bodo imeli izgradnja 3. razvojne osi, makroekonomski pogoji in davčna politika.

Na drugi strani glavni problem ostaja pomanjkanje ponudbe. Zaradi dolgotrajnih postopkov in omejene gradnje ponudba ne dohaja povpraševanja, ki ga poganjajo demografske spremembe, manjša gospodinjstva in priseljevanje. To dolgoročno ohranja pritisk na rast cen. Po obdobju izrazite rasti najemnin pa Sauli pričakuje njihovo postopno stabilizacijo, predvsem ob večji aktivnosti investitorjev in povečanju ponudbe.

Regiji z jasno investicijsko logiko

Sauli v zaključku poudarja: »Savinjska in Zasavska regija tako ponujata zanimivo in trenutno redko kombinacijo dostopnosti, kakovosti bivanja in investicijskega potenciala. Če Celje in Žalec predstavljata stabilno in preverjeno okolje, Velenje z novo infrastrukturo odpira prostor za prihodnjo rast. Zasavje pa s svojo bližino Ljubljane in nižjimi vstopnimi stroški ostaja zanimiva alternativa za tiste, ki gledajo na ceno in čas dostopa.«

Za investitorje to pomeni jasno izbiro

Varnost in stabilnost na eni strani, razvojni potencial in višji donos na drugi. V obeh primerih pa regiji postajata vse pomembnejši del slovenskega nepremičninskega zemljevida. Vse manj alternativa, vse bolj pa logična izbira.