»Izplača se investirati v Velenju, Krškem, Sevnici, Celju …«

Kaj se dogaja in kaj se bo dogajalo na trgu nepremičnin? O tem smo se pogovarjali z Zarjo B. Mavec, lastnico in direktorico nepremičninske agencije Inalbea Real Estate. Izpostavili smo tudi nujno dolgoročno stanovanjsko državno strategijo.

Matjaž Nidorfer, nekdanji urednik Mojih financ, ugotavlja, da je za mlade misija nemogoče s povprečno plačo priti do lastniškega stanovanja v Ljubljani. Za nakup 60 m² bi potrebovali 75 let.

Kako mladi sploh še lahko pridejo do lastništva stanovanjske nepremičnine?

Težko. S povprečno plačo to ne gre. Res pa imamo Slovenci zakoreninjeno idejo, da moramo imeti v lasti nepremičnino. To je značilno za našo regijo, drugod po svetu pa je drugače.

A vse več mladim tudi v Sloveniji lastnina ne pomeni več kaj dosti. Povsem so zadovoljni, če so najemniki. Najem jim daje večjo fleksibilnosti.

Sama sem velika zagovornica najema. V svojem življenjskem obdobju tako lahko živiš v različnih nepremičninah. Če kupiš nepremičnino, pa ne veš, ali bo cena padla ali ne in kako bo s prodajo.

Ali to, kar ste povedali o mladih, pomeni, da se nepremičninske navade v Sloveniji iz kulture lastništva premikajo v kulturo najema? Ali izgubljamo to »ljudsko prednost« pred drugimi državami, saj imamo izrazito velik delež lastniških stanovanj in hiš?

Pri manjših stanovanjih je tako, ker drugače tudi ne gre. Mladi in tudi nekateri drugi bivanjsko nepremičnino najemajo. Tudi zato, ker pari ne vedo, kako se bo obnesla njihova zveza. Manj je parov, ki so vse življenje skupaj. V mladosti se pogosto selijo v tujino, zato v zgodnji mladosti ne kupujejo nepremičnin. Vse to se odraža na trgu.

Ob tem je pomemben trend, da mladi zelo radi zaživijo v stanovanjih, ne več toliko v hišah. Stanovanj je zato premalo.

Pri velikih stanovanjih pa še vedno prevladuje argument lastništva, ker se že izplača najeti kredit. Kvadratni meter velikih stanovanj je tudi cenejši.

V zadnjih 10 letih so se nepremičnine drastično podražile, prav tako najemnine. Katere spremembe pričakujete na slovenskem trgu v naslednjih petih letih? Se bodo cene umirile ali ne?

To je težko napovedati. Ne verjamem pa, da ne bo več rasti cen; to pričakujemo že zadnjih deset let, pa se ni zgodilo. Zdaj se sprašujemo, kdaj se bo rast umirila. Cene že rastejo počasneje, dejstvo pa je, da ima vse manj ljudi vse več denarja. Tisti, ki ga imajo, pa vlagajo v nepremičnine.

Kdo so ti ljudje z denarjem? V času epidemije je bilo govora o odvetnikih, zdravnikih, podjetnikih …

Podjetniki, ki so denar zaslužili v poslu. Ta ne izvira le s področja kriptovalut, kjer je sicer tudi prisoten. Zato cene ne bodo padle. Ti ljudje kupujejo brez kreditov.

Koliko je nakupov na kredit in koliko z lastnim denarjem?

To težko presodim za vse nepremičnine. Pri novogradnjah je zagotovo precej nakupov brez kredita. Ti ljudje kupujejo nepremičnino kot investicijo, za najem. Želijo ohranjati vrednost premoženja ali pa ne vedo, kam drugam bi investirali.

Veliko ljudi v tujini mi še vedno reče, da v Sloveniji res ne znamo investirati in da znamo kupovati samo nepremičnine. Preprosto nimamo te investicijske kulture. Imamo vse dostopne informacije, na koncu pa denar še vedno vložimo v opeko.

Kako pa bo z najemninami?

Posebnost so mestni predeli, denimo Ljubljana ali Maribor, kjer je veliko kratkoročnega oddajanja nepremičnin. Epidemija je sicer povzročila padec cen, a so se te nato hitro povzpele. Mislim, da se bo rast najemnin zdaj ustavljala.

Javnosti je manj znano, da so donosi nepremičnin denimo v Zasavju bistveno večji kot v Ljubljani – tudi dvakrat večji. To pa zato, ker so cene nepremičnin tam nižje. Kje se ta hip v Sloveniji najbolj izplača investirati v nepremičnine?

V vzhodni Sloveniji in v manjših mestnih središčih, kot je Velenje, pa tudi Krško in Sevnica. Takšne investicije so bolj zanimive na območjih, kjer je še vedno na voljo veliko neizkoriščenih zazidljivih zemljišč za neko normalno ceno.

V Celju je cena za kvadratni meter zelo ugodna; presenetljivo se še vedno giblje okoli 3.000 evrov ali manj. Mesto je lepo urejeno, iz Celja po cesti potrebujete le 50 minut do Ljubljane. Ni pa dobrih povezav z javnim prevozom in to je verjetno pomemben razlog, da se zelo malo ljudi odloči za premik iz Ljubljane.

Katere segmente nepremičnin vidite kot najbolj perspektivne v prihodnje: stanovanjske, poslovne, logistične ali turistične?

Stanovanjske nepremičnine zagotove niso investicijske. Namenjene so ohranjanju vrednosti. Laični investitorji jih kupujejo, ker se na to najbolje spoznajo.

Logistične nepremičnine so postale zanimive, ker raste e-trgovina in potrebe po skladiščih. Te nepremičnine so zdaj vroče žemljice, tudi zaradi infrastrukturnih omejitev in omejitev zaradi moči elektrike v Sloveniji, kar otežuje postavitev podatkovnih centrov, ki so v tujini tudi zelo v porastu.

Kako pa bo v prihodnje s cenami poslovnih nepremičnin?

Pisarn je preveč za najem, premalo pa za nakup. Ob tem je v Sloveniji veliko poslovnih stavb z razdrobljenim etažnim lastništvom. V tujini je drugače, zato je mogoče takšne stavbe preurediti v šole, muzeje ali nastanitvene kapacitete.

Pisarn, zlasti manjših, je premalo za prodajo tudi zato, ker jih tuja podjetja najemajo. Slovenska podjetja pa jih še vedno raje kupijo.

Kako na cene vplivajo nepremičninski skladi?

Ljudje še vedno ne razmišljajo veliko o naložbah v nepremičninski sklad, zato se ti niso toliko razvili. V te sklade še vedno bolj vlagajo ljudje, ki se nanje tudi malce spoznajo.

Februarja smo objavili informacijo s trga, da podjetniki prek skladov kar precej kupujejo nepremičnine … Poleg tega, da takšni skladi kreditirajo druga podjetja.

To drži. Vendar se to še vedno ne dogaja množično. Ne zaznavamo takšnega vpliva.

Zakaj so skladišče in logistični centri med najbolj zanimivimi segmenti za investitorje in zakaj so cene zemljišč za skladišče v Sloveniji tako visoke?

To je odvisno od tega, kje je zemljišče. V Ljubljani je zemlje seveda premalo, zato je draga. V podravski in savinjski regiji ter Pomurju pa ta že ni več tako draga.

Pred kratkim sem imel intervju z Matijo Šešokom iz Iskre, ki je omenjal veliko cenejše zemljišče za logistične namene v Avstriji.

Kje v Avstriji? Na Dunaju ali v Gradcu ter drugih urbanih središčih ni tako. Tudi v Ljutomeru ali Ormožu zemljišče ni drago. Primerjati moramo primerljiva zemljišča.

Ormož ni na logistični prometnici …

Ni dostopen. Tudi v Zasavju je podobno.

Kaj delajo v Avstriji? Zemljišča ob avtocestah namenjajo za logistične centre. Mi pa imamo tam prvovrstna, kvalitetna kmetijska zemljišča. Tudi to je razlog za takšne cene – namembnost zemljišč po Sloveniji.

Od Kopra do Maribora ni veliko logističnih con v avtocesti. Nekaj bi na tem področju morala narediti tudi vlada. Glede prostorskega načrtovanja bi bilo treba urediti, da bi se prave nepremičnine prodajale za pravo namembnost – ne pa, da se v Slovenski Bistrici ali Celju gradijo skladišča sredi mesta. Mestna središča bi morala biti namenjena stanovanjem. Logistične nepremičnine pa naj bodo bližje avtocesti.

Katere nepremičnine bodo prinašale največje donose?

To so skladišča in zemljišča, ki so najbolj donosna. Razlog je v tem, da so omejena, hkrati pa je po pravilih EU omejena njihova zazidljivost.

Se ob takšnih razmerah podjetnikom bolj izplača investirati v nepremičnine kot v svoj posel?

Po mojem mnenju ne. Je pa seveda odvisno, s čim se podjetnik ukvarja. Opažam podjetja, ki so kupovala nepremičnine, nato pa so ugotovila, da je to povsem drugačen posel. Zdaj kupljene nepremičnine dezinvestirajo, ker ne vedo, kaj bi z njimi. Ali pa nimajo kapacitet, da bi se z njimi ukvarjali; z nepremičninami je namreč tudi veliko dela.

Kako bo v prihodnje na nepremičnine vplival turizem?

Odvisno, za katere kraje gre. Sobodajalstvo na Bledu, v Kranjski Gori in na Primorskem obstaja že od nekdaj, izrazito pa se je povečalo V Ljubljani. Tudi v Mariboru, vendar ne tako močno.

Ali je bil zakon za omejitev kratkoročnega, turističnega najema torej spet potreben?

Mislim, da ne. Res se je zgodil čredni nagon. Na začetku ni bil tako močan, dokler se niso pojavili Booking in Airbnb. A tudi v Ljubljani je sobodajalstvo obstajalo že od nekdaj.

Mi smo strankam, ki so kupovale stanovanja, že takrat svetovali, naj jih kupujejo za dolgoročno oddajo. Provizije teh portalov so visoke, davčno je mogoče le še malo skriti. To je bil pravzaprav samo še en poskus ujeti še nekoliko več zaslužka. A večina stanovanj se je že pred tem oddajala na dolgi rok.

Katera država ima boljšo davčno ureditev na področju nepremičnin: Slovenija ali Hrvaška?

Hrvaška ureditev je boljša. Oprostitev plačila kapitalskega dobička je možna že pri prodajah nepremičnine znotraj dveh let lastništva. V Sloveniji so ljudje zaradi visokih rasti cen in posledičnega kapitalskega dobička pogosto menili, da se nepremičnine sploh ne izplača prodati.

Dogajalo se je, da so hoteli plačilo v gotovini, kar seveda ne gre; tudi plačilo v gotovini je treba upravičiti. Veliko ljudi z Balkana je zato začelo kupovati na Hrvaškem namesto v Sloveniji, kar so počeli prej.

Katere pa so manj znane turistične destinacije v Sloveniji, ki bi lahko imele največjo investicijsko perspektivo v prihodnosti?

Bela krajina je regija, kjer so cene nepremičnin še zelo nizke, naravni turizem pa se je zelo razvil. Takšna je tudi Koroška, za Zasavje pa niti ne vem, koliko je turistično. Velenje z velenjskim jezerom bi lahko bilo takšno območje. Vse to so območja na vzhodu Slovenije.

Kako bi na nepremičninski trg lahko vplival davek na nepremičnine?

Na začetku bi najbrž imel določen vpliv. Nekateri bi verjetno začeli razmišljati, ali bi prodali ali ne. Ne pričakujem pa, da bi prodajali tisti, ki so nepremičnino kupili za dolgoročen namen, zaradi donosa ali ohranjanja vrednosti. Učinek tega davka zato ne bi bil velik. Ljudje se na ta davek pripravljajo že zelo dolgo.

Kaj bi morala storiti vlada, da bi bile cene nepremičnin dostopnejše ljudem?

Vlada – ne glede na to, katera – bi morala določiti dolgoročno stanovanjsko strategijo, ki bi veljala več vladnih mandatov. Pomembno je, da bi bila najemniška stanovanja res dostopna. Tudi najemnine javnih stanovanj, ki so zdaj na trgu, namreč niso nizke. Poleg tega je treba stanovanje opremiti, varščine pa so visoke.

Zdaj takšna stanovanja gradijo na obrobju mest, a potem se morajo ljudje pripeljati do mestnega središča, do službe, vrtca in tako naprej. Nič ne pomaga, če imaš nepremičnino denimo v Borovnici, če je javni prevoz urejen le ob časovnih špicah.

Seveda bi bilo treba poenostaviti in pospešiti pridobitve dovoljenj za gradnje in obnove. Izpeljati je treba tudi legalizacijo številnih prizidkov hiš iz osemdesetih ali devetdesetih let.

Kaj bi danes svetovali podjetniku ali menedžerju z nekaj sto tisoč evri kapitala? Kam v Evropi ali v svetu naj usmeri pozornost pri svojih nepremičninskih investicijah in zakaj?

To bi bilo dovolj za stanovanje. Če bi imel malo več denarja, bi mu svetovala, naj večji znesek vloži v logistične nepremičnine na Madžarskem, Češkem ali Poljskem. Tja zdaj prihajajo zahodnjaki, ker so to veliki trgi.

Če imate nekaj sto tisoč, pa denimo kupujete na Cipru ali v Dubaju, je treba biti previden in paziti na zakonodajo. Na to zelo veliko ljudi pozabi. Predvsem je treba imeti v mislih, kaj boste naredili, če se tam kaj zgodi. Najbolje je investirati tam, kjer vam je vse poznano.

Koliko so izgubili investitorji v dubajske nepremičnine zaradi vojne v Iranu?

Tega podatka nimam. Tam je bilo pri kupovanju nepremičnin kar nekaj črednega nagona. Dvomim pa, da bi cene hitro padle, ker je tam veliko tujcev. Vprašanje je bolj, kaj so slovenski investitorji tam kupovali. Ljudje, s katerim sem se pogovarjala, večinoma niso bili pravi investitorji, ki bi poznali razmere na trgu.

Nepremičnine v Trstu so prav tako pokupili Slovenci in pa Avstrijci. Nekoč je bila cena kvadratnega metra tam 700 evrov, zdaj je več kot 3.000 evrov. Podobno je bilo v stari Gorici. Toda zdaj se Slovenci iz stare Gorice vračajo, ker nimajo ugodnosti stalnega prebivališča. Davki so po nakupu višji. Navsezadnje je to druga država z drugačno davčno ureditvijo. Veliko jih na to in na še kaj ob nakupu ni pomislilo.