»Nepredvidljivi in dolgotrajni postopki gradnjo podražijo tudi za 20 %.«

Rok Cajzek je vodja gradbene Skupine GIC z desetimi podjetji, med njimi enim na Hrvaškem, in direktor hčerinskega podjetja GIC Gradnje, ki se ukvarja z visokimi gradnjami v Sloveniji. V preteklih letih se je na lestvico top 500 malih in srednjih podjetij (MSP) uvrščala družba GIC Gradnje, letos pa je to hčerinska družba GIC Kamnolomi.

A to ni edini povod za intervju z Rokom Cajzkom. Načela sva še veliko drugih aktualnih tem: od primerjave med hrvaškim in slovenskim gradbenim poslovnim okoljem do cen slovenskih nepremičnin.

Kako vam je uspelo na našo lestvico top 500 MSP spraviti tudi GIC Kamnolome?

Že pred časom smo prepoznali, da je v gradbeništvu neodvisnost v surovinskem delu zelo pomembna. Takrat smo začeli sistematično vlagati v razvoj kamnolomov. Če imamo sami nadzor nad pridobivanjem kamnitih agregatov, potem bolje nadziramo tudi betone in celotno verigo do gradbišč.

Pomemben korak je tudi trajnostni del. Smo prvo podjetje s področja kamnolomov v Sloveniji z neodvisno verificiranim EPD za kamniti agregat iz kamnoloma. Skupaj z ZAG smo bili pionirji pri prenosu LCA/EPD metodologije na kamnolomski proces. Pri proizvodnji ene tone agregata znaša ogljični odtis le 1,04 kilograma CO₂ ekv., kar je glede na primerljive javno dostopne EPD podatke vsaj 30 odstotkov nižje.

Pred kratkim ste odprli Mednarodni center za trajnostno gradnjo (MCTG). Kaj je v njem mednarodnega?

Beseda mednarodni ni izbrana zaradi prestiža, ampak zaradi ambicije. Izzivi trajnostne gradnje niso lokalni, temveč globalni. Z MCTG želimo povezati domače in tuje fakultete, raziskovalne institucije ter odlična podjetja iz širše regije s podobno vizijo. S centrom iščemo izvozno okno slovenskega znanja v gradbeništvu.

Med tehničnimi produkti je med drugim tudi Dewesoftov podzemni hranilnik GE4ZERO, kjer se poleti presežna toplota shranjuje v zemljini, pozimi pa uporablja za ogrevanje objekta.

Koliko takšen produkt stane oziroma kdaj se poplača v prihodnosti?

Pogledati je treba celotno življenjsko dobo sistema. Cena je odvisna od objekta, geologije, števila geosond, energetskih potreb, avtomatizacije in celotne zasnove stavbe.

Pri našem referenčnem objektu ocenjujemo, da se lahko dodatna investicija ob primerjavi s klasičnimi rešitvami in ob upoštevanju celotnega energetskega koncepta povrne v približno petih do šestih letih. A pri takšnih sistemih je vedno treba gledati življenjski cikel, ne samo začetne investicije. Življenjska doba sistema je ocenjena na približno 50 let …

Torej se boste osem ali devet desetin časa naslednjih 50 let v centru ogrevali in hladili brezplačno?

Tako je. Vendar je treba najprej upoštevati investicijo in njeno povračilno dobo. Če bi enako raven udobja, stabilne temperature, kakovostnega prezračevanja in občutka brez prepiha dosegali s klasičnimi energenti, bi bila primerjava za tak sistem lahko še ugodnejša.

Ko je investicija povrnjena, se logika spremeni: za ta del delovanja stavbe uporabljamo obnovljive vire energije, zato lahko z določeno mero poenostavitve rečemo, da ogrevanje in hlajenje postaneta brezplačna.

V stavbo smo obenem vključili veliko naših slovenskih partnerjev, zato je živi laboratorij oziroma demonstracijski projekt slovenskega znanja. Večina svetil je denimo iz Intra Lightinga iz Nove Gorice. V zgradbi pa je tudi naš laboratorij.

Kaj zanimivega bo prišlo iz tega laboratorija?

Trenutno imamo šest aktivnih projektov. Vsi so usmerjeni v znižanje ogljičnega odtisa, ponovno uporabo materialov, digitalizacijo gradbišč in merjenje dejanskega delovanja stavb. Najbolj intenzivno ta hip razvijamo ponovno uporabo betona. Strjen beton lahko razdrobimo, nato pa ga dodatno obdelamo oziroma mineraliziramo. Pri tem se CO₂ veže v material, kar odpira možnosti za krožno uporabo betona.

Drugi steber so digitalne rešitve in avtomatizacija. S slovenskimi startupi in podjetniki razvijamo uporabo avtonomnih sistemov – na primer robote kužke na gradbiščih, ki lahko pomagajo pri spremljanju stanja gradbišča in preverjanju zaščitne opreme ter nadzoru.

Čuvaji varnosti … 😊

Tako je, čuvaji varnosti. Ta robotski sistem na primer meri tudi količine izkopanega materiala. Takšna transparentnost je v gradbeništvu zelo pomembna. Naše širše poslanstvo je nova gradbena kultura: več odgovornosti, več transparentnosti in manj napak.

Kako modernizirano je sploh slovensko gradbeništvo, ko gre za moderne energetske in druge pristope?

Slovensko gradbeništvo ima izjemne posameznike in zelo veliko znanja. Naša velika težava pa je, da smo izredno razdrobljeni. Preveč rešitev, ki nastanejo na fakultetah, inštitutih ali v laboratorijih, nikoli ne pride do gradbišč.

Moderni energetski pristopi se uveljavljajo hitreje kot pred leti. Investitorji bolje razumejo pomen samooskrbe, toplotnih črpalk, fotovoltaike, hranilnikov in pametnega upravljanja stavb. A te rešitve morajo postati del zasnove od prve ideje naprej, ne dodatek na koncu projekta.

Kaj umetna inteligenca (UI) prinaša novega pri upravljanju poslovnih in proizvodnih stavb?

S prihodom UI bomo lahko velike količine podatkov analizirali v zelo kratkem času in jih sistematično pretvorili v podlago za boljše odločitve. V gradbeništvu se namreč še vedno veliko dela po občutku oziroma »čez palec«.

Pri upravljanju poslovnih in proizvodnih stavb to pomeni, da bo sistem sproti spremljal vreme, zasedenost prostorov, proizvodne procese in delovanje energetskih sistemov. Če bo denimo napovedanih več sončnih in toplih dni, bo stavba sama izvedla pravočasno senčenje, še preden se bo pregrela. Rezultat bodo manjša poraba, nižje emisije, več udobja in bolj predvidljivo delovanje stavbe.

Na ravni podjetništva oziroma vodenja komaj čakam trenutek, ko bo UI postala pametna poslovna pomočnica in svetovalka. Ta dan ni več daleč. Vodja ji bo lahko rekel: »Potrebujem 100.000 evrov prihranka v tem tednu. Kaj predlagaš?« UI bo v nekaj trenutkih analizirala zaledne podatke, pripravila scenarije, opozorila na tveganja in pokazala, katere odločitve imajo največji učinek.

Kaj pa bo od trajnostnih rešitev in povezovanja z UI mogoče uporabiti v stanovanjskih nepremičninah?

Ljudje ne želijo živeti v tehnološko zapleteni hiši, želijo pa nižje stroške, večje udobje, varnost in manj skrbi z vzdrževanjem. V stanovanjskih nepremičninah je zato ključno, da tehnologija ostane preprosta in neopazna.

UI bo lahko povezala ogrevanje, hlajenje, prezračevanje, senčenje, fotovoltaiko, hranilnike energije, polnjenje električnih vozil in porabo gospodinjstva v enoten pameten sistem.

Pomembni bodo tudi digitalni dvojčki in digitalni potni listi stavb. Lastnik bo natančno vedel, kateri materiali in sistemi so vgrajeni, kdaj je potreben servis, kakšna je poraba energije in kako se nepremičnina stara. Za nepremičnino namenimo celo premoženje, potem pa pozabimo, da potrebuje vsaj minimalno vzdrževanje. S takšno tehnologijo bomo povečali vrednost nepremičnine.

Kako se bodo gibali stroški in cene gradnje do leta 2030? Kaj bo najbolj vplivalo nanje?

Na makroekonomski ravni bosta to zagotovo demografija in zmožnost opravljanja ročnih del na odprtem. Tako ne pričakujem, da se bo gradnja do leta 2030 pocenila. Dolgoročno dvig stroškov povzročajo predvsem pomanjkanje kadrov, višji standardi gradnje, okoljska regulativa in vse večja kompleksnost projektov.

Drugi del zadeva urbanizem, politiko vodenja naših urbanističnih planov ali razvoja. Pri tem smo zelo omejeni: kje lahko gradimo in pod kakšnimi pogoji. Na voljo je premalo površin. Birokratske ovire so prevelike. Čakalna doba za izdajo gradbenih dovoljenj je predolga …

Lahko navedete tri do pet prednostnih ukrepov, ki bi jih morala izpeljati vlada, da bi izboljšala te razmere?

Teh tem je zelo veliko, od javnih naročil in izdaj gradbenih dovoljenj pa do izobraževanja.

Kaj bi najbolj vplivalo na to, da bi bila gradnja hitrejša, boljša, cene pa znosnejše?

Začel bi pri digitalizaciji. Vse, kar zadeva vodenje gradbišč, mora postati digitalno: digitalni gradbeni dnevnik, digitalna gradbena knjiga, digitalno gradbeno dovoljenje od A do Ž, torej brez papirjev. Vključno z aneksi – vse mora postati digitalno, transparentno in enostavno.

Pri izdaji gradbenih dovoljenj bi morali zagotoviti sledljivost od prve vloge do končne izdaje dovoljenja – tako kot pri pošti, ko nas obveščajo, kje je trenutno pošiljka, ki smo jo naročili. Tako se bo vedelo, kdo je v danem trenutku odgovoren in kje je vloga, mogoče pa bo tudi oceniti, kdaj bo naša vloga zaključena.

Tretji ukrep pa je povezan z najnižjo ceno kot merilom za izbor izvajalca. To ne sme biti edino merilo. Poleg njega bi v gradbeništvu morali upoštevati še druge kriterije.

Katere?

Razmisliti bi morali tudi o digitalnem ocenjevanju projektov. Ko je objekt zaključen, bi naročnik oziroma nadzorni inženir lahko strokovno ocenil celotno gradbeno verigo: kakovost izvedbe, spoštovanje rokov, sodelovanje, garancijsko odzivnost in obratovalne stroške. Nekakšen strokovni »review« projekta (pregled in ocena, op. n.). Tako bi dobili več transparentnosti v panogi.

Pri gradnji namreč ni pomembna samo cena, ampak tudi čas izvedbe, kakovost, garancije in stroški dolgoročnega vzdrževanja. V tujini imajo precej večji vpliv FIDIC pogodbe (FIDIC je mednarodno uveljavljen sklop pravil in vzorcev pogodb, ki določajo pravice, obveznosti in odgovornosti vseh udeležencev pri gradbenih projektih, op. n.), pa tudi zgodnje vključevanje izvajalca v razvoj projekta. Ne zadostuje zgolj izvedba, temveč je potrebno aktivno sodelovanje pri načrtovanju in izboljševanju projekta.

Nepremičnine v Sloveniji so zaradi cen za mlade postale praktično nedostopne. Imate kakšen predlog, kako bi jim omogočili lažji dostop do nepremičnin?

Preprostih rešitev iz rokava ni. Potrebnih je veliko majhnih, povezanih korakov, ki bodo vplivali na to. Za začetek bi morali investitorjem omogočiti bolj predvidljivo okolje: kje lahko gradimo, pod kakšnimi pogoji, kako pohitriti postopke in izboljšati umeščanje v prostor.

Poleg tega v tujini, tudi na Hrvaškem, vse več pozornosti posvečajo gradnji manjših, racionalno zasnovanih stanovanj. Cene deloma dvigujejo tudi višji prostorski in tehnični standardi, vendar imajo praviloma še večji vpliv zemljišča, financiranje in dolgotrajni postopki.

Država bi lahko uvedla ciljno usmerjene davčne olajšave, nižji DDV za prvo stanovanje mladih ter učinkovite poroštvene sheme in ugodne stanovanjske kredite. Veliko rešitev je znanih. Ključno je, da jih začnemo povezovati v smiseln in izvedljiv sistem.

Koliko pa vse omenjene birokratske in druge ovire dražijo gradnjo oziroma zvišujejo cene nepremičnin v Sloveniji? Za koliko bi se cene znižale, če bi jih odpravili?

To je težko natančno oceniti, a iz prakse pri greenfield projektih (nove investicije od začetka gradnje, op. n.) bi si upal reči, da lahko nepredvidljivi in dolgotrajni postopki končno ceno podražijo tudi za okoli 20 odstotkov. Če po pripravljeni vlogi nihče ne bi mogel nerazumno ustavljati, zamikati ali rušiti postopkov, bi bile cene bolj predvidljive.

Smiselno bi bilo osvežiti tudi zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), ki je bil sprejet tudi kot odziv na primere, kot je bila afera Zbiljski gaj, in je okrepil varstvo kupcev novogradenj. Varstvo mora ostati trdno, vprašanje pa je, ali lahko po več kot 20 letih najdemo bolj fleksibilne modele.

Na Hrvaškem in v drugih državah so modeli financiranja novogradenj bolj fleksibilni. Verjamem, da bi lahko tudi pri nas našli kompromis, ki bi ob zadostni varnosti za kupce znižal ceno nepremičnin.

Kakšni pa so izzivi z gradbenimi kadri?

Čeprav se trudimo za prepoznavnost blagovne znamke ter veliko delamo z mladimi in fakultetami, dobre kadre in dobre talente vedno potrebujemo. Deficit je v naši panogi prisoten, ker globalno tekmujemo z vsemi najboljšimi podjetji. Mladi na delo gledajo drugače kot prejšnje generacije. Zanje namreč ni več bistveno, ali delajo v Zagrebu, v Dubaju ali v Rogaški Slatini, ampak kaj jim okolje omogoča.

Poleg mednarodnega centra s sedežem podjetja ste zgradili tudi stanovanja za talente. Od kod jih nameravate privabiti?

Predvsem želimo privabiti mlade talente, ki imajo vizijo, željo in znanje, da nekaj ustvarijo. Naš naravni kadrovski bazen je Slovenija in širša JV Evropa, kjer imamo kulturno bližino, podobne jezike in veliko kakovostnih ljudi. Stanovanja za talente so del tega pristopa.

Ali se mogoče bojite negativnih učinkov kakšnega vladnega ukrepa? Tujcem iz tretjih držav s stalnim bivališčem je bila že odvzeta volilna pravica na lokalnih volitvah. Bi to lahko povzročilo manjše zanimanje dobrih delavcev za prihod v Slovenijo?

Za naše podjetje neposredno ne, ker je večina zaposlenih iz Slovenije in Hrvaške. Zagotovo pa imajo takšne odločitve sporočilno vrednost.

Slovenija bo morala zavzeti jasno stališče, ali želi biti urejena in privlačna država za kakovostne kadre iz tujine. Brez urejenega vključevanja tujih delavcev bomo težko pokrili potrebe gospodarstva, zato moramo paziti, kakšno sporočilo pošiljamo ljudem, ki jih bomo v prihodnje potrebovali.