V iskanju nepremičnine: najem ali nakup?

Vsaka od obeh možnosti ima svoje prednosti in slabosti, v vsakem primeru pa vas čaka kar nekaj odrekanja. Toda kjer je volja, je tudi pot. Poglejmo, kakšne so vaše možnosti.

Izpostavljamo 4 vidike nakupa in 4 vidike najema.

1. Potrebujete prihranke.

Če razmišljate o nakupu stanovanja ali hiše in boste za to potrebovali kredit, morate imeti že zajeten kupček prihrankov. Vsaj petino sredstev morate namreč priskrbeti sami.

Kaj to pomeni v praksi?

Za nakup stanovanja, ki stane 200 tisoč evrov, potrebujete 40 tisoč lastnih sredstev, preden vam na pomoč priskoči banka. To je precejšen znesek, še posebej če ste šele na začetku samostojnosti.

Ključno je torej, da začnete varčevati čim prej.

Vzemite si vsaj pet let za nabiranje lastnih sredstev, preden se odločite za nakup nepremičnine. To je dovolj dolga varčevalna doba, da imate nekaj več manevrskega prostora pri investiranju – lahko si privoščite večje tveganja, a tudi višje potencialne donose, svetujejo v Mojih financah.

Nekateri za nabiranje lastnih sredstev najamejo kar potrošniški kredit. To pomeni, da vzamejo kredit, s katerim bodo lahko odplačevali kredit. Toda kredit za kredit je slaba izbira.

2. Hujše kot poroka

Če boste za nakup potrebovali stanovanjski kredit, ga boste po vsej verjetnosti odplačevali 20 ali celo 30 let. To pomeni, da bo vaša plača od pol do skoraj celotne delovne dobe realno nižja za obrok kredita. O strahu pred izgubo zaposlitve zato niti ne bi govorili.

Konglomerat kompromisov.

Nakup nepremičnine je konglomerat kompromisov. V glavi ste si zagotovo zamislili sanjsko hišo ali stanovanje, potem pa vas prebudi realnost. Ponudba na trgu je, ne glede na to, na katerem koncu Slovenije gledate, skromna. Od tistega, kar je na voljo, ima večina svoje pomanjkljivosti.

Tole se bo sicer slišalo čudno, ampak pomanjkljivosti so super. Zakaj? Ker si (okusno) prenovljenega stanovanja s popolno razporeditvijo prostorov, parkirnim mestom v garažni hiši, v prijetni soseski in na popolni lokaciji verjetno ne boste mogli privoščiti. Tako boste sklepali kompromise glede lokacije, prenovljenosti, parkirnega mesta … Na koncu bo teh kompromisov verjetno več, zato bo tudi cena za vas postala dosegljiva. Pogajajte se.

Pomembnost odločitev.

Ste že kdaj kupovali avto? Zanimalo vas je čisto vse, kajne? Koliko prevoženih kilometrov ima, ali je bil kdaj karamboliran, kolikšna je poraba … In takole čez palec je avtomobil vreden desetino vrednosti nepremičnine. Torej dobro premislite, preden jo kupite.

Ali je v bližini kakšen industrijski obrat? Kakšen je hrup podnevi? Kaj pa ponoči? Kako blizu je infrastruktura, denimo vrtec, šola, trgovina, zdravnik? Kakšne so povezave?

Slišali smo za primer, da je nekdo kupil stanovanje, potem pa kmalu ugotovil, da so odtočne cevi v večstanovanjski zgradbi speljane napačno. Vsakič, ko je kdo v kateremkoli stanovanju potegnil vodo v stranišču, se je slišalo.

Vsekakor si nepremičnino oglejte večkrat in temeljito. Na oglede prihajajte ob različnih urah in dnevih. Pohištvo boste hitro zamenjali, morebitnega hrupa ali smradu pa ne.

Kateri pa so štirje vidiki najema?

1. Najemnine brez konca.

Najem stanovanja predstavlja manjšo finančno obremenitev kot nakup; navsezadnje ne potrebujete lastnih sredstev. Večina najemodajalcev bo hotela varščino v višini dveh ali treh najemnin. To pa je tudi vse.

Težava najemanja nepremičnine je, da je to zgodba brez konca. Če se odločite za nakup, se sicer več desetletij trajajoče odplačevanje kredita enkrat vendarle konča. Najemnik pa boste do konca življenja.

To je po eni strani prednost.

Mlad samski par potrebuje malo prostora, torej je najemnina nižja. Če dobite družino, preprosto najamete večjo nepremičnino in v tem obdobju plačujete višjo najemnino. Ko se otroci osamosvojijo, spet lahko poiščete manjšo.

Seveda bi lahko isto delali s prodajo in nakupom nepremičnin glede na življenjske potrebe. V praksi pa se Slovenci radi držimo ene in iste nepremičnine.

Vprašanje je, ali denarja, ki ga plačujete za najemnino, ne bi raje namenili odplačevanju kredita? Toda kot rečeno – za to morate najprej privarčevati 20 odstotkov kupnine.

2. Spremembe, spremembe.

Tisti, ki se boste odločili za najem, boste verjetno morali svoje stanovanje zamenjati vsakih nekaj let. Redki srečneži lahko v najemniških stanovanjih ostanejo deset let. Največkrat pa najemniki že po nekaj letih iščejo novega.

Včasih se najemodajalec odloči, da bo stanovanje prodal, ali pa ga potrebuje za svoje otroke in vi ste spet na trgu nepremičnin. Zaradi skromne ponudbe pa dobrega ni tako lahko najti, kar pomeni nekaj dodatnega stresa vsakih nekaj let.

Po drugi strani je dobro to, da lahko stanovanje, ki vam ne ustreza, zelo hitro zamenjate. Odločitve so vseeno manj končne kot pri nakupu.

3. Ni vaš problem.

Velika prednost najemanja nepremičnine je, da so vsa vzdrževanja in popravila na plečih lastnika. Če se pokvari pomivalni stroj (če je denimo del stanovanjske opreme), pokličete lastnika, če se zamaši odtok, prav tako pokličete lastnika. Na račun tega vam odpade precej skrbi in tudi stroškov.

4. Sreča z izbiro.

Če nepremičnino kupite, izpeljete celotni postopek in prodajalca po vsej verjetnosti ne vidite nikoli več. Najemanje je po drugi strani tako rekoč vsakomesečni posel.

Stiki z najemodajalcem sicer največkrat niso pogosti, je pa bistveno lažje, če se z njim razumete. Med najemnikom in najemodajalcem namreč lahko prihaja do sporov. Krivcev ne bomo iskali, ker za potrebe tega članka to ni pomembno. Vam pa želimo veliko sreče pri izbiri pravega – ne samo stanovanja, tudi najemodajalca.