Nepremičninski trg: smo obsojeni na visoke cene?

Vlada naj bi sicer za gradnjo javnih najemnih stanovanj v naslednjih desetih letih namenila milijardo evrov iz proračuna. S tem denarjem naj bi zgradili 20.000 stanovanj.

Bomo dobili sistemski vir ali prazne obljube?

Sistemski vir za gradnjo javnih najemnih stanovanj bo po načrtih opredeljen od leta 2025, in sicer v državnem proračunu. Če bi se to res zgodilo, bi se vsaj na segmentu stanovanjskih nepremičnin cene dolgoročno lahko stabilizirale, predvsem na najemniškem trgu, kjer v trenutnih razmerah prenizke ponudbe cene po vsej Sloveniji letijo v nebo. Zanimivo, tudi v regijah, kjer je kupna moč bistveno nižja kot v prestolnici, denimo v Zasavju, so cene visoke. Tam cena mesečnega najema enosobnega stanovanja sega tudi do 500 evrov, je za revijo Moje Finance povedal Matjaž Cimerman iz podjetja CIC nepremičnine.

Težava je, da se, razen obljub, v tej smeri ni še nič zgodilo, nas je opozoril direktor Zbornice gradbeništva in industrije gradbenega materiala pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS) Gregor Ficko. V članku Poslovne napovedi za gradbeništvo do leta 2026, ki ga lahko preberete na strani septembrski številki revije Podjetna Slovenija, nam je v zvezi s tem povedal naslednje: »Vse, kar je v tem trenutku narejenega, je nekaj manjših stanovanjskih projektov po posameznih občinah.«

Manj transakcij, ampak cene vztrajajo

V drugem letošnjem četrtletju so se cene stanovanj po dolgem času malenkostno znižale, medtem ko je upadanje števila transakcij dobilo nov zagon, ugotavljajo v podjetju Arvio, ki se ukvarja z vrednotenjem nepremičnin. V zadnjih 12 mesecih so sicer cene zrasle za 5,5 %, transakcije pa padle za 24,4 %, še ugotavljajo pri Arviu.

Trenutno se cene nepremičnin v Ljubljani gibljejo okrog 4.300 evrov na m². Da bi cene padle na 3.500 evrov na m², bi na trgu morali doživeti večji preobrat, piše nepremičninski svetovalec Miro Ivanović na LinkedInu: »Verjetnost takšnega padca cen je majhna, razen če se zgodi eden od dveh scenarijev:

1. 1. Politična volja: vladni ukrepi ali politika, ki bi spodbudili hitro gradnjo (in realizacijo) več tisoč novih stanovanj.
   2. Zunanji dejavniki: večji zunanji dogodki, kot sta finančna kriza ali geopolitični konflikt.«

Čeprav že zadnji dve leti beležimo konkreten upad transakcij (Ivanović piše, da naj bi ta znašal približno 30 %), se to na cenah ne pozna. Upad transakcij ni le posledica zmanjšane kupne moči, temveč tudi pomanjkanja ponudbe na trgu, še pravi Ivanović: »V zadnjih letih se razmere niso bistveno spremenile, saj je še vedno na voljo približno 7 oglasov na 1.000 gospodinjstev, kar je daleč premalo, da bi trg spet zaživel.«

Da ni pričakovati, da bodo dodatna neprofitna najemniška stanovanja bistveno vplivala na povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, pravi tudi nepremičninska strokovnjakinja Ajda Kaluža iz podjetja Arvio: »Predvsem ne pričakujem pomembnega vpliva na nakupe. Segment ljudi, ki so jim namenjena neprofitna najemniška stanovanja, ni isti kot segment ljudi, ki stanovanja kupuje z gotovino (ali kreditom). Zato menim, da na prodaje stanovanj to ne bo bistveno vplivalo.«

Poslovne nepremičnine niso iskana roba

Se pa trg stanovanjskih in trg poslovnih nepremičnin precej razlikujeta, opozarja Ajda Kaluža: »Na trgu poslovnih nepremičnin je povpraševanja manj, kot ga je bilo pred leti. Pričakovanja trga so tudi, da bo to povpraševanje v prihodnjem letu ali dveh še dodatno upadlo.«

To pa vsaj za Nemčijo ne velja, pravi Matej Rigelnik: »Rezultati poslovanja ene največjih nepremičninskih družb v Nemčiji (Aroundtown) kažejo, da se je trend upadanja vrednosti poslovnih nepremičnin v zadnjih kvartalih upočasnil ali celo obrnil.«  Od nacionalnega vrha, doseženega konec leta 2022, so se poslovne nepremičnine občutno pocenile.

»Ker za regijo Slovenije in Balkana žal nimam bolj natančnih podatkov, se lahko opiram zgolj na te,« opozarja Rigelnik: »Generalno so poslovodstva nepremičninskih družb bolj optimistična glede prihodnjega poslovanja, kot so bila v lanskem letu. Pozitivno bi morale na vrednosti nepremičnin vplivati tudi padajoče obrestne mere.«

Celotni članek, kaj lahko pričakujemo na trgu nepremičnin do leta 2026 si lahko preberete v septembrski številki revije Podjetna Slovenija.